Kira mı Ev Satın Almak mı, Mali Karşılaştırma

temkinlikasa.xyz

İlk kez "kiracı mı kalsam, kredi mi çeksem" ikilemine düştüğümde elimde bir hesap makinesi, bir de duygusal bir baskı vardı. Çevredeki herkes "kira ödemek boşa para" diyordu; ben ise aynı semtte satılık dairelerin fiyatına bakınca bu cümlenin matematiksel karşılığını bulamıyordum. Sonunda karar için bir tablo kurdum ve o tablo bana şunu öğretti: kira ev almak karar süreci bir inanç meselesi değil, birkaç sayının birbirine oranı meselesi.

Aşağıda kendi kullandığım yöntemi adım adım anlatıyorum. Amacım size "al" ya da "kirada kal" demek değil; kendi şehrinizin, kendi maaşınızın ve kendi kalma sürenizin sayılarını yerine koyup cevabı kendiniz görmeniz.

Rakamları Masaya Koymak: Üç Adımlık Hesap

Bu işi karmaşıklaştırmanın binbir yolu var ama ben üç sayıya indirdim: kira çarpanı, sahipliğin gerçek maliyeti ve peşinatın fırsat maliyeti. Üçünü hesaplayınca karar genelde kendini gösteriyor.

Kira Çarpanı: İlk Filtre

En hızlı ön eleme yöntemi şu: Ev fiyatı ÷ yıllık kira. Diyelim ilgilendiğiniz daire 3.000.000 TL, aynı dairenin aylık kirası 12.000 TL. Yıllık kira 144.000 TL, çarpan yaklaşık 21. Bu, kirayla evi "geri ödeme" süresinin kabaca 21 yıl olduğu anlamına gelir.

Ben bu sayıyı bir eşik gibi kullanıyorum: çarpan düşükse (yani kira, fiyata göre yüksekse) satın alma matematiksel olarak avantajlı hale geliyor. Çarpan çok yükseldiğinde ise aynı evi kiralamak, farkı yatırıma yönlendirmek daha mantıklı olabiliyor. Önemli olan sabit bir sihirli sayı ezberlemek değil, aynı şehirde, aynı mahallede, benzer metrekarede karşılaştırma yapmak. Farklı semtleri kıyaslarsanız sonuç yanıltıcı olur.

Sahipliğin Görünmeyen Maliyetleri

Benim en çok yanıldığım yer buradaydı: taksiti kirayla karşılaştırıp "neredeyse aynı" demek. Değil. Ev sahibi olduğunuzda taksitin üstüne şunlar biniyor:

Emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortası, üstüne konut sigortası
Aidat farkı ve bina ortak giderleri (kiracıya yansımayan kalemler)
Bakım-onarım: kombi, tesisat, boya, beyaz eşya (yıllık olarak ev değerinin küçük bir yüzdesini ayırmayı alışkanlık yaptım)
Alım anındaki tek seferlik yükler: tapu harcı, emlakçı komisyonu, kredi dosya masrafı, taşınma ve mobilya
Faizin kendisi: ilk yıllarda taksitin büyük kısmı anaparaya değil faize gider

Bu kalemleri yazınca "aylık maliyet" tarafım kiranın belirgin şekilde üstüne çıktı. Zaten bu yüzden kendi aylık bütçe planımı yeniden kurmak zorunda kaldım; çünkü ev, tek satırlık bir gider değil, birden fazla satırlık bir sistem.

Peşinatın Fırsat Maliyeti

Üçüncü sayı en çok atlananı: peşinat olarak yatırdığınız para, başka bir yerde çalışmayacak. 600.000 TL peşinat verdiğinizde, o paranın yıllık getirisinden vazgeçiyorsunuz. Kiracı kalıp bu parayı fon ya da hisse tarafında değerlendiriyorsanız, karşılaştırmanın diğer kefesinde bir getiri birikimi oluşuyor.

Kalem	Kiracı senaryosu	Ev sahibi senaryosu
Aylık nakit çıkışı	Kira + kiracı sigortası	Taksit + vergi + aidat + bakım
Peşinat	Yatırımda kalır, getiri üretir	Eve bağlanır, likit değildir
Yıllık artış riski	Kira zammı	Vergi, aidat, onarım artışı
Kazanç kaynağı	Portföy getirisi	Anapara ödemesi + değer artışı

İki kolonu 10 yıl boyunca satır satır toplayınca bir başabaş yılı çıkıyor: satın almanın kiralamayı geçtiği an. Benim hesabımda bu yıl 7 civarındaydı ve karar kriterim netleşti.

Rakamların Ötesi: Kararı Kişiselleştirmek

Tablo bir yön veriyor ama son sözü hayat planınız söylüyor. Aynı hesap iki kişide farklı sonuç doğurabilir.

"Kaç Yıl Kalacağım?" Sorusu

Bulduğunuz başabaş yılından daha kısa süre kalacaksanız satın almak matematiksel olarak zarar. Alım-satım masrafları tek seferliktir ve kısa sürede amorti edilmez. İşi değişme ihtimali yüksek, şehir değiştirme fikrine açık biriyseniz kiracılığın esnekliği somut bir finansal değerdir. Ben bu soruya dürüst cevap veremediğim yıl kararı bir yıl erteledim ve pişman olmadım.

Nakit Akışı Dayanıklılık Testi

Alım kararından önce kendime üç soru soruyorum:

Peşinatı verdikten sonra elimde en az 6 aylık gideri karşılayan bir acil fon kalıyor mu? Kalmıyorsa hazır değilim.

İlgili kaynaklar

İçerik

Son yazılar

Biz kimiz